Осуществление права общей долевой собственности

Поскольку право собственности на общее имущество разделено между сособственниками на соответствующие доли, т.е. принадлежит им всем сообща, его реализация может происходить только по единогласному решению всех без исключения сособственников независимо от размера их долей. При отсутствии согласия хотя бы одного из них относительно конкретного способа использования общего имущества применить такой способ можно будет только по решению суда.

В отличие от этого решения о порядке владения и пользования земельным участком сельхозназначения, находящимся в долевой собственности (точнее, в составе «земельного массива», составляющего объект долевой собственности граждан), принимаются «общим собранием участников долевой собственности» при условии присутствия на нем не менее 20% таких участников, причем большинством не менее 2/3 голосов от их числа (ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения), т.е. заведомым меньшинством сособственников.

Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Дело в том, что полное соответствие между долей участника в праве на общее имущество и той его конкретной частью, которую реально возможно выделить ему в пользование, практически редко достижимо. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат (и в силу своих конструктивных особенностей не подлежащий перепланировке), достался двум наследникам по закону (в равных долях). В такой ситуации сособственникам, желающим проживать в этом доме, придется договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников части общего имущества, меньшей, чем его доля, влечет обязанность другого сособственника компенсировать ущемление интересов данного участника, например, путем соответствующего уменьшения приходящихся на его долю расходов по содержанию общего имущества.

В таких ситуациях для характеристики конкретных отношений общей собственности иногда используются понятия реальной и идеальной доли. Под реальной долей обычно понимают определенную часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемую в пользование сособственнику. Понятие же идеальной доли употребляется, в отличие от реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника — не доля имущества в натуре*(124). Строго говоря, во введении этих категорий вряд ли имеется необходимость. Понятие реальной доли как части общего имущества в натуре ориентирует на ошибочное толкование существа отношений общей собственности как права сособственников на отдельные, конкретные части общей вещи, а понятие идеальной доли по сути является полным аналогом понятия доли в праве собственности. Однако они могут применяться на практике с учетом понимания условности этих понятий.

Доля участника в праве общей собственности определяет не только размер предоставляемой ему в пользование части общего имущества. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в общих расходах: уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК). Кроме того, в общую собственность поступают плоды, продукция и доходы, полученные от использования общего имущества. Они также распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не установлено их соглашением (например, поровну или пропорционально «реальным долям»).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК). Раздел такого имущества между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК). В этом случае общее имущество уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Если же сособственников всего двое, требование одного из них о выделе следует рассматривать как требование о разделе общего имущества. Способы и условия как раздела общего имущества, так и выдела из него доли определяются прежде всего соглашением самих сособственников и лишь при невозможности его достижения — судом.

Как один из субъектов права собственности на общую вещь выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (например, предоставлением аналогичного имущества).

Не исключено, однако, что выдел доли конкретного сособственника в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (при неделимости вещи, невозможности ее использования по целевому назначению, существенному снижению ее ценности, например, в результате выдела доли из коллекции картин или библиотеки и т.п.). В таком случае выделяющийся сособственник получает право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК). Но выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия.

Без согласия сособственника выплата ему компенсации за приходящееся на его долю имущество возможна лишь в качестве исключения при прямо определенных законом условиях (поскольку этим по сути нарушаются права собственника). В настоящее время предусмотрено две таких ситуации.

Во-первых, при неделимости вещи (автомобиля, музыкального инструмента и т.п.) в исключительных случаях суд может передать ее в собственность одного из участников, имеющего существенный интерес в ее использовании, причем независимо от размера долей остальных сособственников, но с компенсацией им стоимости их долей*(125). Во-вторых, в случаях, когда доля сособственника незначительна и не может быть реально выделена, а его интерес в использовании общего имущества не может считаться существенным, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию*(126). С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК).

При выделении земельного участка в счет «земельной доли» действуют установленные законом требования в отношении его размера и местоположения, а также правило о выплате денежной компенсации остающимся сособственникам в случае, если рыночная стоимость расчетной единицы площади такого участка превысит аналогичный показатель оставшегося после выдела земельного массива (п. 1 ст. 13 Закона об обороте земель сельхозназначения). Кроме того, оставшиеся сособственники вправе возражать против выдела конкретного земельного участка, а также его местоположения или размера причитающейся им компенсации. Такие споры разрешаются судом.

Осуществление права общей долевой собственности

В части i ст. 358 ГК содержится общее правило, согласно которому право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Сособственники владеют и пользуются имуществом сообща, не нарушая взаимные права. Они могут владеть имуществом с учетом долей, принадлежащих им в праве собственности на имущество или независимо от этого. Впрочем, каждый из сособственников может требовать предоставления Ему в пользование той части совместного имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. При невозможности этого он имеет право получить от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации (ч. Ст. 358 ГК). Например, одному из совладельцев по завещанию принадлежит небольшая доля в праве собственности на жилой дом. Непосредственно в имуществе выделить для пользования соответствующую долю дома невозможно. Таким образом, один из совладельцев не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Поэтому он вправе требовать от других совладельцев, которые в свою очередь владеют и пользуются имуществом, соответствующей материальной компенсации.

Согласие совладельцев о порядке владения и пользования имуществом может быть закреплена ими в нотариально удостоверенному договоре. Такой договор имеет важное значение и является обязательным не только для совладельцев, но и для лица, которое впоследствии приобретет долю в праве общей собственности на это имущество (по договору купли-продажи, мены, дарения и пр.).

Совладельцы обязаны корректировать свои действия по удержанию имущества, являющегося их совместной собственностью. Каждый из совладельцев обязан согласно своей доли в праве общей собственности участвовать в расходах на управление, содержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также отвечать перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом (ст. 360 ГК). В таком же порядке решается вопрос в отношении плодов, продукции и доходов от использования общего имущества. Они распределяются между совладельцами соответственно их долям в праве общей собственности (ст. 359 ГК). Однако это правило не является императивным. Поэтому совладельцы вправе по договоренности установить иной порядок распределения плодов, продукции и доходов от общего имущества. Например, один из совладельцев может быть согласен с тем, что он будет получать меньшую долю плодов от использования общего имущества (сада, огорода) или вообще не претендовать на получение плодов. Это может быть связано, например, с тем, что второй совладелец больше внимания уделяет содержанию общего имущества, ухаживает его и тому подобное.

Читать еще: Классификация юридических фактов в семейном праве

Каждый из совладельцев имеет право на распоряжение своей долей в праве общей собственности. Как уже отмечалось, основной чертой, которая присуща общей долевой собственности, определении долей сособственников в праве на имущество. Это дает возможность каждому из совладельцев самостоятельно распоряжаться своей долей по собственному желанию — продать, подарить, обменять, передать в наследство и тому подобное. Но при этом отчуждение доли в праве общей долевой собственности путем ее продажи должно осуществляться по специальным правилам.

Перед тем как продавать долю третьим лицам, продавец-сособственник обязан предложить ее другим сособственникам, которые имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Для этого продавец должен письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки доли или не осуществили своего права в установленные законом время (относительно недвижимого имущества-в течение одного месяца, а относительно движимого имущества — в течение десяти дней от дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу.

Если указанное правило не будет выполнено и продавец нарушит преимущественное право других совладельцев на покупку доли в праве общей долевой собственности, совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. При этом договор купли-продажи признается недействительным. По решению суда осуществляется лишь замена одной из сторон сделки, а именно — покупателя. Для осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, сособственник обязан подтвердить не только свое желание, но и финансовую возможность. Для этого истец обязан внести на депозитный счет суда все суммы, которые по договору должен уплатить покупатель (ст. 362 ГК).

Правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли не действует в случае продажи доли в праве общей собственности с публичных торгов. Аналогичные последствия возникают в случае отчуждения доли по договору купли-продажи, а по любым другим договором-дарения, мены и др.

Доля в праве общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если другое не установлено договоренностью сторон. Если же договор подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации — то с момента такой регистрации (ст. 363 ГК).

По собственному желанию, а в случаях, предусмотренных законом, — по требованию иных лиц совладелец может выйти из отношений общей собственности. Такой выход осуществляется с помощью одного из трех юридических механизмов: а) выдела доли сособственника в общем имуществе при сохранении права общей собственности остальных совладельцев (ст. 364 ГК); б) прекращение права на долю в общем имуществе при сохранении права общей собственности остальных совладельцев (ст. 365 ГК); в) деления имущества, является общей долевой собственностью при прекращении права общей собственности (ст. 367 ГК).

В случаях, предусмотренных законом, доля, принадлежащая совладельцу в праве общей долевой собственности, может быть выделена. Такое выделение возможно либо по инициативе самого совладельца, или по инициативе кредиторов совладельца. Согласно ст. 364 ГК каждый из совладельцев имущества, являются общей долевой собственностью, имеет право на выдел из него доли в натуре. Если это невозможно, по желанию владельца он может получить от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости своей доли. Размер денежной компенсации определяется договоренностью сторон. Если между сособственниками возникает спор относительно размера доли, подлежащей выделу совладельцу или ее стоимости, то такой спор может быть рассмотрен в суде. Это следует из общего правила, закрепленное в ст. 16 ГК, согласно которому каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего имущественного права и интереса.

Закон допускает прекращение права на долю в общем имуществе за требованием других совладельцев (ст. 365 ГК). Это возможно только по решению суда на основании иска других совладельцев в таких случаях: доля является незначительной и не может быть выделена в натуре; вещь является неделимой; совместное владение и пользование имуществом является невозможным; такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи (ч. 1 ст. 365 ГК). В этом случае инициатива по выходу одного из совладельцев из отношений общей собственности принадлежит не лицу, которое получается, а другим совладельцам. Это вполне понятно. Например, в жизни возникают случаи, когда один из сособственников не пользуется своим имуществом, не принимает участия в его содержании и сохранении, в уплате налогов и тому подобное. Не соглашается он и передать принадлежащую ему долю другим совладельцам, а выделить ее в натуре невозможно. Другие совладельцы вынуждены принять бремя содержания и сохранения имущества на себя. Таким образом, совместное владение и пользование имуществом становится невозможным. Если суд придет к выводу, что прекращение права на долю не нанесет существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи, он может приостановить его право на причитающуюся ему долю. Но суд может вынести решение только в том случае, когда истец, обращающийся с иском в суд, предварительно внесет стоимость доли, прекращается в общем имуществе на депозитный счет суда.

Доля сособственника может быть выделена в результате обращения взыскания на долю в имуществе по требованию кредитора сособственника имущества (ст. 366 ГК). Такое обращение осуществляется лишь при условии, что у совладельца нет другого имущества, за счет которого можно удовлетворить требования кредиторов. Обращение взыскания на долю сособственника в общем имуществе может иметь некоторые трудности. Во-первых, выдел доли в натуре может быть невозможным, учитывая объективные условия (вещь неделима, размер доли сособственника незначителен и тому подобное); во-вторых, против разделения могут отрицать другие совладельцы, потому что выдел доли в общем имуществе связан с правами и законными интересами всех сособственников. Однако права кредитора одного из совладельцев также надо учитывать, что обеспечивается тремя возможными способами. Первый из них заключается в том, что по требованию кредитора должник-сособственник продает свою долю в праве общей долевой собственности с направлением полученных средств на погашение долга. Согласно второму способу, кредитор имеет право требовать продажи этой доли С публичных торгов. Наконец, по третьему варианту, кредитор имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующих перерасчетов. В этом случае кредитор становится новым сособственником в общей долевой собственности и приобретает долю в праве на имущество, которая принадлежала должнику.

Согласно ст. 367 ГК имущество, являющееся общей долевой собственностью, может быть разделено в натуре между совладельцами по договоренности между ними. Раздел имущества отличается от выдела доли сособственника или прекращения его права на долю в общем имуществе одним существенным признаком: в случае раздела имущества право общей долевой собственности на него прекращается. Каждый из сособственников становится собственником отдельной вещи.

Исходя из ст. 16 ГК в случае отсутствия согласия совладельцев о порядке и условиях раздела общего имущества, такое разделение может быть проведено по решению суда. Разделение отдельных видов имущества (прежде всего недвижимого) имеет свою специфику. Поэтому суды по этой категории дел нередко назначают проведение судебных экспертиз (судебно-строительной, судебно-технической, сметно-строительной и тому подобное). Судебное решение о разделе общего имущества должен учитывать интересы каждого из сособственников.

Право общей долевой собственности;

Право долевой собственности является таким правом общей собственности, в котором каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве на общее имущество.

По общему правилу доли сособственников считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Таким образом, размер долей определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК РФ), либо их соглашением (например, условиями договора простого товарищества в соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Содержание права общей долевой собственности составляют: 1) принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом (по соглашению всех участников); 2) правомочия сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество.

Ранее уже отмечалось, что при не достижении соглашения по поводу владения и пользования общим имуществом порядок осуществления указанных правомочий устанавливает суд (п. 1. ст. 247 ГК РФ). Что же касается правомочия распоряжения общим имуществом, то судебное решение по распоряжению общим имуществом исключается[614].

Иной позиции по этому вопросу придерживается К.И.Скловский: «Для устранения возникающих разногласий при распоряжении общим имуществом участники общей собственности вправе обратиться в суд. Очевидно, что при большом числе сособственников может сложиться ситуация, когда получить согласие всех участников практически невозможно. В этом случае обращение в суд остается единственным способом реализации права на распоряжение объектом общей собственности»[615]. Судебная практика отдает приоритет нормам закона (в данном случае – правилу, сформулированному в п.1 ст. 246 ГК РФ)[616].

Читать еще: Недостатки внешних источников привлечения персонала

Правомочия сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество.Суть правомочий сособственников по использованию и распоряжению своими долями в праве на общее имущество, исходя из предписаний законодателя, можно свести к следующему.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доли (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Имущество, выделенное во владение и пользование участнику, может быть больше или меньше размера его доли, если, например, ценность или площадь конкретной части строения, находящегося в общей собственности, не соответствует точно размеру доли. Если выделенное во владение и пользование помещение превышает размер доли, в пользу других участников может быть взыскана компенсация[617].

При невозможности предоставления части имущества, соразмерной его доли, сособственник вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

2. Участник долевой собственности имеет право на увеличение своей доли, если он осуществил за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

При этом надо иметь в виду, что улучшениями являются не любые изменения имущества, а лишь те, которые повышают его потребительские качества, увеличивают стоимость. Если участник долевой собственности производит без согласия других участников неотложные работы, направленные на поддержание общего имущества в исправном состоянии или на устранение причин, угрожающих его сохранности (срочный ремонт сантехнического оборудования или замена кровли, и т.п.), то затраты на такие работы могут повлечь обязательства других участников по их компенсации в соответствии с правилами о внедоговорных обязательствах (гл. 60 ГК РФ). В этом случае участник не увеличивает свою долю, но может приобретать право требования к другим участникам как кредитор, вплоть до обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности (ст. 255 ГК РФ).

Не дает права на увеличение доли и участие в расходах на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ), в том числе, если один из участников возмещает ту часть расходов, которую должен оплатить другой участник.

3. Каждый участник долевой собственности, как уже отмечалось ранее, имеет право распорядиться своей долей: продать, подарить, завещать, отдать свою долю в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При возмездном отчуждении доли необходимо соблюдать правила о преимущественном праве покупки, предусмотренные в ст. 250 ГК РФ.

Это означает, что преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, передача в качестве отступного, не дают права другим сособственникам на получение доли в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ.

Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.п.

При продаже своей доли постороннему лицу, сособственник подчиняется установленному законом порядку (п. 2 и п. 3 ст. 250 ГК РФ):

— продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий, на которых продает ее;

— если остальные сособственники отказываются от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу;

— при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки (например, извещение сособственников было в устной форме, не выдержан срок для преимущественного права покупки) любой сособственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя[618].

4. Каждый сособственник имеет право на выдел своей доли в натуре из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими сособственниками.

В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на общее имущество[619].

По общему правилу выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ).

При неделимости вещи (например, автомобиля, компьютера, бытовой техники и т.п.) в исключительных случаях суд может передать ее в собственность одного из сособственников, имеющего существенный интерес в ее использовании, причем независимо от размера долей остальных участников долевой собственности, но с компенсацией им стоимости их долей.[620]

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию в соответствии с правилом п. 4 ст. 252[621]. Очевидно, что применение этого правила возможно в том случае, если суд не принял иного решения – не передал неделимую вещь одному из участников либо не отказал в иске участнику, требующему выдела своей доли из общего имущества, по мотиву невозможности выдела в натуре. Как показывает судебная практика, решение о выплате компенсации истцу, требующему выдела доли, без его согласия следует считать крайним средством разрешения возникшего спора.

Получение компенсации в счет выделяемой доли влечет для сособственника утрату права на долю в общем имуществе (п.5 ст. 252 ГК РФ).

5. Каждый сособственник имеет право на раздел общего имущества, которое может быть осуществлено по соглашению между участниками долевой собственности.

При не достижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества, раздел общего имущества осуществляется в судебном порядке.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение отношений общей собственности.

Нести бремя содержания имущества, находящегося в долевой собственности, невозможно без обязанностей сособственников, суть которых можно свести к следующему.

Обязанности участников долевой собственности.Каждый сособственник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Это правило является императивным и не может быть изменено соглашением между участниками долевой собственности. Но на практике часто встречаются случаи, что один из участников несет расходы по содержанию общего имущества сверх своей доли. В этом случае у него возникает право требования к другим сособственникам о компенсации понесенных расходов в соответствии с правилами ст. 1102 ГК РФ. Расходы на содержание общего имущества сверх размера, установленного ст. 249 ГК РФ, не дают участнику права на увеличение его доли в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Каждый участник долевой собственности обязан также соразмерно со своей долей возмещать убытки, связанные с содержанием общего имущества.

Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Читать еще: Договор купли продажи скутера 50 кубов

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи);
издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать

распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и,
распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие со-собственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения (например, два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи), то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два сособственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременении (см. ст. 248 и 249 ГК) Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред.А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.— М: Проспект, 2006 — С.219.

Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд (например, самому проживать в доме). Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности (например, для наследника или покупателя доли).

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий. Во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами. Во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях. Наконец, в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору. Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. В случае признания дома общей собственностью созастройщиков суд может определить их долю в общей собственности с учетом стоимости труда и материалов, вложенных созастройщиками в строительство дома, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств (например, состава семьи). При отказе в признании дома общей собственностью дело ограничивается присуждением созастроищикам стоимости труда и материалов.

Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для ее отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто заступит место сособственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы и в приращении своих собственных долей. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли. К их анализу мы сейчас и перейдем.

При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми принципами, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

Источники:

http://mydocx.ru/7-120704.html
http://mobile.studbooks.net/45946/pravo/osuschestvlenie_prava_obschey_dolevoy_sobstvennosti
http://studopedia.su/14_84121_pravo-obshchey-dolevoy-sobstvennosti.html
http://studopedia.ru/11_246704_osushchestvlenie-prava-obshchey-dolevoy-sobstvennosti.html
http://studwood.ru/1174611/pravo/osuschestvlenie_prava_obschey_dolevoy_sobstvennosti

голоса

Рейтинг статьи