Класс помещения что это

Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий — офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
• добраться до таких офисов легко;
• в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
• подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум — арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Классы пожароопасности помещений

Производственные процессы предприятий всех отраслей промышленности делят на пять категорий, которые обозначают первыми буквами русского алфавита.

Категория А — производства, связанные с применением веществ, воспламенение или взрыв которых может последовать в результате воздействия воды или кислорода воздуха, жидкостей, с температурой вспышки паров 28 °С и ниже; горючих газов, нижний предел взрываемости которых менее 10% к объему воздуха; при применении этих газов и жидкостей в количествах, которые могут образовать с воздухом взрывоопасные смеси.

Категория Б — производства, связанные с применением жидкости с температурой вспышки паров 28 . 120°С и горючих газов, нижний предел взрываемости которых более 10% к объему воздуха, применением этих газов и жидкостей в количествах, которые могут образовать с воздухом взрывоопасные смеси, а также производства, в которых выделяются переходящие во взвешенное состояние горючие волокна или пыль в таком количестве, что они могут образовать с воздухом взрывоопасные смеси.

Категория В — производства, связанные с обработкой или применением твердых сгораемых веществ и материалов, а также жидкостей с температурой вспышки паров выше 120°С.

Категория Г — производства, связанные с обработкой несгораемых веществ и материалов в горячем, раскаленном или расплавленном состояниях, сопровождающиеся выделением лучистого тепла, систематическим выделением искр и пламени, а также производства, связанные со сжиганием твердого, жидкого и газообразного топлива.

Категория Д — производства, связанные с обработкой несгораемых веществ и материалов в холодном состоянии.

Наличие такой классификации устанавливает определенные требования к выполнению соответствующих инженерно-технических мероприятий по обеспечению взрыво- и пожаробезопасности предприятий, относящихся к той или иной категории, на стадии строительного проектирования, проектирования вентиляционных и отопительных систем, электрических установок и т. д.

При проектировании промышленных предприятий широкое распространение имеют блокированные здания, в помещениях которых размещают различные по пожарной опасности производства.

Нередко в одном помещении наибольшую опасность представляет лишь отдельный участок, где возможно выделение взрыво- и пожароопасных газов, паров и пылей или где находятся твердые и жидкие горючие материалы.

Строительные нормы и правила (СНиП) позволяют не учитывать пожарную опасность отдельных помещений или участков, если их площадь не превышает 10% полезной площади помещений с менее опасными производствами, но не более 200 м 2 . При этом более пожароопасное производство размещают в отдельных цехах или отделениях с обязательным устройством местной вытяжной вентиляции.

При анализе пожаро- и взрывоопасности технологического процесса производства необходимо:

а) знать, какие вещества и в каком количестве обращаются в данном производстве, каковы их пожаро- и взрывоопасные свойства;

б) установить степень пожаро- и взрывоопасности среды внутри производственных аппаратов и оборудования, учитывая при этом пожароопасные свойства веществ и режим работы аппаратов;

в) выявить причины возможного выхода горючих веществ из аппаратов и трубопроводов в производственное помещение или открытую площадку, т. е. причины повреждений и аварий и их последствия;

г) установить причины появления источников воспламенения и условия их взаимоконтакта с горючими веществами, обращающимися в технологическом процессе;

д) определить возможные причины и пути распространения начавшегося пожара по производственным устройствам.

При определении пожаро- и взрывоопасности конкретного производства используются: технологическая схема и режимы технологического процесса, данные о пожароопасных свойствах обращающихся в производстве веществ, материалы о причинах аварий, взрывов, пожаров и загораний на данном или на других предприятиях с подобной или родственной технологией.

Проектирование новых или реконструкция действующих предприятий предусматривают комплексную механизацию и автоматизацию технологических процессов, что в свою очередь может привести к концентрации производственных и энергетических мощностей, в результате чего увеличивается опасность возникновения взрыва и пожара.

Для обеспечения взрывобезопасности проектируемого предприятия классифицируют производственные помещения по взрывоопасности в соответствии с требованиями правил устройства электроустановок.

Установлено шесть классов взрывоопасных зон и помещений:

B-I, в которых выделяются горючие газы или пары легковоспламеняющихся жидкостей (ЛВЖ) в таком количестве и с такими свойствами, что они могут образовывать с воздухом взрывоопасные смеси при нормальных режимах работ;

B-Ia, в которых взрывоопасные смеси горючих газов или паров ЛВЖ с воздухом могут образовываться только в случае аварий;

B-Iб аналогичны зонам класса В-Ia, но отличаются рядом особенностей, основные из которых — высокие значения нижнего концентрационного предела воспламенения образующихся газовоздушных или паровоздушных смесей (15% и более), а также небольшое количество взрывоопасных смесей — не более 5 % свободного объема помещений;

В-Ir — пространства у технологических установок, содержащих горючие газы или ЛВЖ;

B-II — помещения и зоны, в которых выделяются переходящие во взвешенное состояние горючие пыли или волокна в таком количестве и с такими свойствами, что они способны образовывать с воздухом взрывоопасные смеси при нормальных режимах работы;

B-IIa, в которых взрывоопасные пылевоздушные смеси могут образовываться только в случае аварий или производственных неисправностей.

Данная классификация производственных помещений необходима для правильного выбора электрооборудования, светильников и электропроводок.

Следует размещать электрооборудование таким образом, чтобы уменьшить возможность его контактов с взрывоопасной средой. Если по условиям производства добиться этого невозможно, то устанавливаемое во взрывоопасных зонах электрооборудование должно полностью соответствовать классам взрывоопасных помещений, зон и наружных установок.

В табл. представлен выбор исполнения электрооборудования для взрывоопасных помещений.

От A до D: классификация московских офисов

Для классификации офисных помещений принято использовать латинские буквы A, B, C и D. Для офисных зданий эти буквы – то же самое, что звезды для отелей.

Для того, чтобы «заслужить» ту или иную букву, офис должен обладать определенным набором характеристик. Однако некоторые из них – весьма условны, а значит и границы между офисами разных категорий нельзя назвать очень четкими.

Чтобы сделать классификацию более точной, столичные риэлторы разработали свою градацию офисных помещений: A+, A, A-, В+, B, C и D. Рассмотрим, что должно быть в офисных зданиях каждого из перечисленных классов.

Категория «А»

Офисы класса А+ – высшая категория помещений, которые располагаются исключительно в новых деловых центрах. Такие офисы арендуют крупные российские компании и представители западных корпораций.

Отличительные особенности класса А+:

— расположение внутри Садового кольца;

— оптимальная транспортная доступность;

— управление зданием в соответствии с международными стандартами;

— удачная планировка помещений;

— новейшие инженерные коммуникации, современная система климат-контроля и минимум двухтрубная система вентиляции;

— максимально автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности последнего поколения;

— централизованное обеспечение средствами связи и телекоммуникаций;

— оборудованные всем необходимым конференц-залы;

— охраняемая парковка (минимум одно машиноместо на 60 м 2 офисных площадей);

— развитая инфраструктура (центральный ресепшн, кафе, рестораны, тренажерные залы, зимний сад и тому подобное).

К планировке офисных зданий высшего класса предъявляются строгие требования. Например, шаг колонн должен составлять не менее 6 метров, расстояние между противоположными окнами на каждом этаже – не более 20 метров, высота потолков – не менее 3,3 метра и так далее. Для внутренней отделки должны использоваться только высококачественные материалы. Электроснабжение должны обеспечивать два независимых источника, также необходим источник бесперебойного питания.

Разумеется, в таком офисном здании и рядом с ним должен поддерживаться идеальный порядок. А вот отделка офисов зачастую не предусмотрена – как правило, она выполняется под заказ, в корпоративном стиле арендатора.

Офисам категории А чаще всего не хватает одного-двух, а классу А- – двух-трех перечисленных пунктов.

Категория «B»

По многим характеристикам офисные здания категории B не уступают классу А. Однако чаще всего эти здания чуть менее престижны, с более скромной инфраструктурой и несколько дальше от центра.

Офисы категории В расположены в новых или полностью реконструированных зданиях и отличаются качественной, но недорогой отделкой и достаточно скромным списком предоставляемых услуг. Зачастую в категорию В переходят устаревшие офисы класса А – ведь требования к оборудованию офисных зданий постоянно растут.

К классу В относятся и те офисы, которые расположены не в новых деловых центрах, а в реконструированных исторических зданиях. Их традиционно предпочитают представительства зарубежных компаний, банки, рекламные агентства.

Немало компаний арендует сразу два офиса – класса А для представительских целей и класса В непосредственно для работы основной части персонала – ведь арендная плата там существенно меньше.

Главные особенности офисов категории В+:

— расположение внутри Третьего Транспортного Кольца, поблизости от одной из главных вылетных магистралей;

— профессиональное управление зданием;

— охраняемая парковка – не менее 1 машиноместа на 100 м 2 офисных площадей;

— система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха или же сплит-система кондиционирования;

— качественные телекоммуникационные услуги;

— современные системы безопасности и жизнеобеспечения;

— достаточная инфраструктура (центральный ресепшн, кафе и так далее).

К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории В+ также предъявляется ряд специфических требований, но они менее строгие, чем для офисов класса А.

Офисы категории В, как правило, незначительно уступают офисам категории В+ по нескольким параметрам – например, находятся дальше от основных магистралей.

Категория «С»

Офисы класса С в целом походи на офисы категории В, но при этом имеют рад важных недостатков. Это может быть сложная транспортная доступность, очень маленькая парковка, неразвитая инфраструктура и тому подобное. Если хотя бы один серьезный критерий не позволяет включить здание в категорию В – оно отходит к категории С.

Очень часто офисы категории С находятся в отремонтированных зданиях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро, административных зданиях предприятий.

У таких зданий зачастую некрасивый внешний вид, неразвитая инфраструктура, проблемы с внутренней отделкой. Однако есть и обязательные требования, необходимые для причисления к этой категории.

Итак, офисы класса С:

— расположены в любом уголке Москвы;

— расположены в непереоборудованных зданиях;

— здание никак не управляется, за ним лишь присматривает владелец;

— характерная коридорно-кабинетная планировка;

— нет строгих норм планировки и инженерных коммуникаций;

— внутреннюю отделку офиса чаще всего делают сами арендаторы;

— охраняемая наземная парковка есть, но она может быть очень небольшой;

— система вентиляции, в редких случаях — сплит-система кондиционирования;

— для телекоммуникаций используются телефонные линии МГТС или услуги коммерческих провайдеров;

— четких требований к инфраструктуре нет.

Категория «D»

Офисы низшего класса D расположены в старых административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями. Как правило, эти офисы появились в 90-х годах, когда разоряющиеся НИИ и заводы начали сдавать ненужные помещения мелким арендаторам.

Автоматических систем жизнеобеспечения в таких зданиях нет. А вот с ремонтом дело может обстоять как угодно – часто он даже есть, причем довольно презентабельный. Причем иногда разные части одного здания выглядят совершенно по разному. Появились у завода деньги – он отремонтировал одно крыло здания, которое после ремонта приблизилось к категории С. А потом деньги кончились, и оставшаяся часть здания так и стоит без ремонта.

Внутренняя отделка таких офисов – целиком на попечении арендаторов. Из объектов инфраструктуры – максимум столовая и банкомат. Телефоны и интернет есть, но договариваться с провайдером придется самим.

Такие офисы абсолютно не соответствуют международным стандартам, зато цена аренды – очень доступная, поэтому среди мелких фирм на такие помещения всегда есть спрос.

Класс офиса A, B, C, D — что это? Подробная характеристика и отличия

Класс офиса A, B, C, D — что это? Подробная характеристика и отличия

Параметры классификации

Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:

1. Локация.
2. Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
3. Системы жизнеобеспечения.
4. Планировочные решения и отделка.
5. Инфраструктура БЦ.
6. Безопасность.
7. Управление зданием.

Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.

Локация

И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом. Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд). Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).

Тип здания

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет. Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше. Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м 2 . Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.

Системы жизнеобеспечения

Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников. Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м 2 ), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.

Планировочные решения и отделка

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь. Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

• Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
• Площадь этажа от 1 000 м 2 ;
• Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
• Планировка офисов открытая.

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.

В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м. Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.

Инфраструктура

Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.

Безопасность

Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами. Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.

Управление зданием

Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.

• В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м 2 площадей;
• В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;
• В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м 2 ).

Вместо заключения

Отметим еще один важный момент. Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным. Несоблюдения критерия «собственности» доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно. Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.

Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.

Класс помещения что это

Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московские специалисты по недвижимости разработали более гибкую классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем описанная выше типология, которая принята на большей части территории России.

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Категория «А»

Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей.

Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.

Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.

Еще одна их отличительная черта – высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения.

Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-«, как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

— расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте; — находится в новом здании; — к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания); — управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам; — здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м; — фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%; — расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; — сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности; — высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; — предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; — расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м; — допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; — для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; — наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей; — здания оборудовано современными инженерными системами; — в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; — в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации; — здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; — перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов; — электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания; — наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Категория «B»

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.

Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

— расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей; — находится в новом или полностью реконструированном здании; — имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением; — управление производится профессионалами; — этаж может быть спланирован по-разному; — высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м; — в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов; — расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м; — установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности; — допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия; — для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы; — имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей; — допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями; — наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования; — в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера; — охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности; — в здании наличествуют хорошо работающие лифты; — имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Категория «С»

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

Отличительные черты офисов класса С:

— могут быть расположены практически где угодно; — находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту; — в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов; — здание эксплуатируется силами владельца; — для здания характерна коридорно-кабинетная планировка; — допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком; — внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов; — наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными; — наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования; — коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров; — имеется круглосуточная охрана; — инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Категория «D»

Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет.

Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм.

Источники:

http://businessman.ru/new-klassy-ofisov-a-b-c-d-xarakteristiki-ofisov-klassa-b.html
http://znaytovar.ru/s/klassifikaciya-proizvodstv-i-po.html
http://blog.irr.ru/view/ot_a_do_d_klassifikatsiya_moskovskih_ofisov
http://amo.ru/blog/article/klassy-ofisov
http://realty.mail.ru/articles/12521/a_b_c_d__klassifikacija_moskovskih_ofisov/